السكن والعقار
استئجار أو شراء أو إدارة منزل بأرقام صادقة.
فحص الشراء
استئجار أو شراء أو إدارة منزل بأرقام صادقة.
- 1الإدخال
- 2المراجعة
- 3النتيجة
- 4الخطوة التالية
أدوات القسم
🔮 اختبار الواقع لثلاثين عامًا — شراء هذا المنزل، أم الإيجار والاستثمار؟
محاكاة قاسية وصادقة في افتراضاتها: قرض أقساط ألماني حقيقي (فائدة + سداد أصل الدين)، تكاليف الشراء الجانبية تُحرق في اليوم الأول، صيانة متزايدة، تضخم الإيجار — مقابل استثمار نفس المبلغ في صندوق ETF. كل افتراض هو شريط تمرير تتحكم به.
تبخر رأس المال في اليوم الأول (Kaufnebenkosten)
من نقدك البالغ €60.000، يذهب €36.210 إلى ضريبة نقل الملكية + الكاتب العدل + السمسار قبل أن تمتلك حتى يورو واحد إضافي من رأس المال أكثر مما بدأت به — وهذا المبلغ لا يدخل أبدًا في رأس مالك أو في نمو مركّب من نوع ETF.
في سيناريو الإيجار + الادخار، يبدأ كامل مبلغ €60.000 بالنمو المركّب من اليوم الأول بدلًا من ذلك. هذا رقم حقيقي محسوب من مدخلاتك أعلاه — وليس تقديرًا.
المدخلات الأساسية
هذه افتراضات تختارها أنت، وليست وعدًا — اسحب الشريط إلى رقمك الخاص، أو اختر إعدادًا مسبقًا مختلفًا؛ العوائد السابقة لا تضمن شيئًا.
عادةً ما يحمل الذهب الاستثماري الفعلي في ألمانيا علاوة تاجر (Aufgeld) تتراوح بين 2–5% فوق سعر السوق الفوري، عند الشراء وإعادة البيع على حد سواء — تُخصم هنا مرة واحدة من كل يورو يدخل هذا السيناريو، قبل أن يبدأ بالنمو المركّب. السبائك/العملات المستوفية لمعايير الذهب الاستثماري معفاة من ضريبة القيمة المضافة (§25c UStG)، لذا فإن هذه العلاوة هي الاحتكاك الرئيسي الواقعي.
الذهب الفعلي المحتفظ به لأكثر من سنة معفى من الضريبة عند البيع (§23 EStG Spekulationsfrist). يستمر كل سيناريو هنا 10 سنوات على الأقل، لذا فإن هذا الإعفاء مستوفى دائمًا بالفعل بحلول النهاية — مفتاح ضريبة أرباح رأس المال أعلاه لا ينطبق على هذا الإعداد المسبق.
الأرقام المعروضة قبل الضريبة. ضريبة أرباح رأس المال (Abgeltungsteuer) وFreistellungsauftrag وKirchensteuer وVerlusttopf ووضعك الضريبي الشخصي غير مُنمذجة هنا — أرقامك الفعلية بعد الضريبة ستختلف.
القرض المطلوب: €276.210 · القسط الشهري: €1.335 · يُسدَّد القرض بالكامل في السنة 29
افتراضات متقدمة (عدّل لاختبار الضغط)
ارتفاع قيمة العقار، تضخم الإيجار، العائد البديل، الصيانة والأفق الزمني — مطوية افتراضيًا حتى لا تكون الشاشة الأولى حائطًا من أشرطة التمرير.
التكلفة الشهرية الحقيقية للملكية — وليس القرض فقط
اختياري — أدخل الأرقام الحقيقية من Exposé أو Kaufvertrag إن كانت متوفرة لديك. اتركها 0 إذا كانت غير معروفة؛ تُضاف هذه فوق القرض والصيانة المعروضين أعلاه.
إجمالي الخروج النقدي الشهري لامتلاك هذا المنزل: €1.660 (قرض €1.335 + صيانة €325 + Hausgeld/تأمين/Grundsteuer €0) مقابل €1.000 إيجار لنفس المنزل.
هذا أكثر بـ €660/شهر من الإيجار. يمكن للمستأجر عادةً تقليل الإنفاق أو الانتقال إذا انخفض الدخل؛ هذا المبلغ الإضافي لا يتمتع بنفس المرونة بمجرد أن تصبح مالكًا — لا يزال يتعين تغطية انخفاض مؤقت في الدخل بطريقة ما.
تفاصيل العقار (اختياري، للحاسبتين أدناه)
المرجع الرسمي § 28 II. BV لعمر هذا المبنى: €9/م²/سنة ≈ €675/سنة (≈0,2% من سعر الشراء).
المصدر: § 28 Abs. 2 II. BV (Zweite Berechnungsverordnung) — المرجع الرسمي المتدرج حسب العمر الذي تستخدمه شركات إدارة المباني الألمانية (Hausverwaltungen) لاحتياطيات الصيانة. مرجع، وليس تنبؤًا لهذا المبنى تحديدًا.
التعرض لتجديد فئة الطاقة (اختياري)
السيناريو الأساسي — وفق الافتراضات أعلاه
يجب أن تبقى على الأقل هذه المدة لكي يتفوق الشراء على الإيجار. إذا غادرت مبكرًا، فإن الإيجار + الاستثمار يؤدي عادةً إلى صافي ثروة تقديري أعلى.
في السنة 30، سيكون البيع معفى من الضريبة بموجب §23 EStG (فترة Spekulationsfrist البالغة 10 سنوات قد انقضت بالفعل) — غير مُنمذج كخصم، بل مذكور فقط لأن الأفق الزمني مؤهل بالفعل.
محليًا فقط — لم تتم مزامنته مع حسابك بعد
ثلاثة سيناريوهات، وليس رقمًا واحدًا
يستخدم السيناريو الأساسي افتراضاتك أعلاه. يقوم السيناريوهان المتحفظ والضاغط تلقائيًا بتحريك العائد البديل وارتفاع قيمة العقار والصيانة والفائدة لأعلى/لأسفل لإظهار مدى حساسية النتيجة — وهي ليست تنبؤات، وليس أي من الثلاثة »الإجابة«.
الشراء الآن مقابل الإيجار + الادخار، ثم الشراء لاحقًا
استراتيجية ثالثة: استأجر واستثمر كل شيء لمدة N سنوات (نفس آلية مسار الإيجار+ETF أعلاه)، ثم اشترِ في تلك المرحلة باستخدام المحفظة النامية كرأس مال، للأفق الزمني المتبقي. محسوب بنفس المحرك، مُشغَّل مرتين — وليس نموذجًا جديدًا.
وفق هذه الافتراضات، يؤدي الشراء اليوم إلى صافي ثروة تقديري أعلى بنحو €80.368 في نهاية الأفق الزمني مقارنة بالانتظار.
في سنة الانتظار: سعر العقار ≈€328.033 (بعد النمو)، رأس المال المتراكم ≈€123.355، القرض المتبقي المطلوب ≈€244.272.
يفترض كلا المسارين توفر نفس سعر فائدة القرض أيًا كان وقت حدوث الشراء — تبسيط حقيقي، لأن الأسعار المستقبلية الفعلية لا يمكن معرفتها. إذا ارتفعت الأسعار بحلول وقت الشراء، فإن مسار »الانتظار« يكون هنا أقل تقديرًا مما هو عليه فعليًا؛ إذا انخفضت، فهو مبالغ فيه.
هل يُحتسب الإيجار غير المدفوع؟ نعم — إليك كيف
يقارن النموذج تدفقات نقدية شهرية متساوية. المشتري لا يدفع إيجارًا أبدًا — بل يدفع القرض + الصيانة. الآن: يدفع المشتري €1.660/شهر (قسط €1.335 + صيانة €325) مقابل إيجار €1.000. المستأجر أرخص بـ €660/شهر ويستثمر هذا الفرق (بالإضافة إلى كامل رأس المال €60.000 من اليوم الأول) في صندوق ETF — وهذا بالضبط حيث تُقاصّ ميزة توفير الإيجار للشراء.
بعد سداد القرض بالكامل، تنخفض تكلفة السكن للمشتري إلى الصيانة فقط، ويقوم النموذج تلقائيًا بإضافة الإيجار الموفَّر حينها إلى رصيد المشتري.
أموال تُحرق دون عائد (تكاليف غارقة)
أصل القرض (Tilgung) لا يُحتسب أدناه كتكلفة محروقة — فهو يبني رأس مالك. الفائدة والتكاليف الجانبية والصيانة فقط هي التكاليف الغارقة.
أنت شريك البنك: على مدى الأفق الزمني ستسدد 1,63× مبلغ القرض. القرض €276.210 ← الإجمالي للبنك €449.575.
الأشعة السينية للقسط — الفائدة مقابل أصل الدين في قرضك
بحلول السنة 5، ستكون قد دفعت €80.101 للبنك: €49.734 كانت فائدة (ذهبت، بلا رأس مال) و€30.367 خفّضت دينك (بنت رأس مال).
🟥 الفائدة · 🟩 أصل الدين (Tilgung)
هذا هو جدول الإطفاء الحقيقي لقرض الأقساط المحسوب بالفعل أعلاه — وليس افتراضًا جديدًا. تتقلص حصة الفائدة من القسط كل عام مع تقلص الدين.
صافي الثروة عبر الزمن
🟦 صافي الثروة إذا اشتريت · 🟪 صافي الثروة إذا استأجرت + استثمرت · • = الجانب المتقدم في تلك السنة (ملوّن مثل الأعمدة، وليس لونًا تحذيريًا لطرف واحد)
قيد جغرافي: البيع خلال أول ~10 سنوات (وظيفة جديدة، طلاق، عودة للوطن) يُفعّل Vorfälligkeitsentschädigung — غرامة البنك عن الفائدة الضائعة — بالإضافة إلى التكاليف الجانبية المحروقة أصلاً. إذا كانت مدة إقامتك غير مؤكدة، أعطِ وزنًا أكبر لنتيجة الإيجار.
تفترض الصيانة هنا مبنى مستقرًا. إذا صوّتت جمعية الملاك (WEG) على تجديد كبير مع صندوق احتياطي فارغ، فقد تصلك Sonderumlage بآلاف اليوروهات خلال شهر — تحقق من محاضر WEG والاحتياطي قبل الوثوق بأي نتيجة شراء.
محاكاة تعليمية بافتراضاتك أنت — وليست نصيحة استثمارية. عوائد ETF السابقة لا تضمن عوائد مستقبلية.