Жильё и недвижимость
Rent, buy or manage a home — with honest 2026 numbers.
Проверка покупки
Rent, buy or manage a home — with honest 2026 numbers.
- 1Ввод
- 2Проверка
- 3Результат
- 4Следующий шаг
Инструменты раздела
🔮 Проверка реальностью на 30 лет — купить это жильё или арендовать и инвестировать?
Безжалостная, честная в своих допущениях симуляция: реальный немецкий аннуитетный кредит (проценты + погашение тела кредита), дополнительные расходы на покупку, сгорающие в первый день, растущее обслуживание, инфляция арендной платы — против инвестирования тех же денег в ETF. Каждое допущение — это ползунок, которым управляете вы.
Испарение капитала в первый день (Kaufnebenkosten)
Из ваших €60.000 наличных €36.210 уходит на налог на передачу земли + нотариуса + брокера, прежде чем вы будете владеть хотя бы на €1 большим капиталом, чем в начале — эта сумма никогда не попадает в ваш капитал или в сложный рост типа ETF.
В сценарии аренды + сбережений полная сумма €60.000 вместо этого начинает сложно расти с первого дня. Это реальная, рассчитанная цифра из ваших данных выше — не оценка.
Базовые данные
Это ДОПУЩЕНИЯ, которые выбираете вы, а не обещание — перетащите ползунок к своему числу или выберите другой пресет; прошлая доходность ничего не гарантирует.
Физическое инвестиционное золото в Германии обычно несёт премию дилера (Aufgeld) 2–5% сверх спотовой цены, как при покупке, так и при перепродаже — здесь она вычитается один раз из каждого евро, входящего в этот сценарий, прежде чем он начнёт сложно расти. Слитки/монеты, соответствующие критериям инвестиционного золота, освобождены от НДС (§25c UStG), поэтому эта премия — главное реальное трение.
Физическое золото, удерживаемое более 1 года, освобождено от налога при продаже (§23 EStG Spekulationsfrist). Каждый сценарий здесь длится минимум 10 лет, поэтому это исключение всегда уже выполнено к концу — переключатель налога на прирост капитала выше не применяется к этому пресету.
Показанные цифры до налогообложения. Налог на прирост капитала (Abgeltungsteuer), Freistellungsauftrag, Kirchensteuer, Verlusttopf и ваша личная налоговая ситуация здесь не моделируются — ваши реальные цифры после налогов будут отличаться.
Необходимый кредит: €276.210 · Ежемесячный аннуитет: €1.335 · Кредит полностью погашен в 29 году
Расширенные допущения (редактируйте для стресс-теста)
Рост стоимости недвижимости, инфляция аренды, альтернативная доходность, обслуживание и горизонт — по умолчанию свёрнуты, чтобы первый экран не был стеной ползунков.
Реальная ежемесячная стоимость владения — не только кредит
Необязательно — введите реальные цифры из Exposé или Kaufvertrag, если они у вас есть. Оставьте 0, если неизвестно; они добавляются поверх кредита и обслуживания, показанных выше.
Общий ежемесячный отток для владения этим жильём: €1.660 (кредит €1.335 + обслуживание €325 + Hausgeld/страхование/Grundsteuer €0) против €1.000 аренды за такое же жильё.
Это на €660/месяц больше, чем аренда. Арендатор обычно может сократить расходы или переехать при падении дохода; эта дополнительная сумма не обладает такой же гибкостью, когда вы уже владелец — временное падение дохода всё равно нужно как-то покрыть.
Детали объекта (необязательно, для двух калькуляторов ниже)
Официальный справочный показатель § 28 II. BV для этого возраста здания: €9/м²/год ≈ €675/год (≈0,2% от цены покупки).
Источник: § 28 Abs. 2 II. BV (Zweite Berechnungsverordnung) — официальный справочный показатель по возрасту здания, который используют немецкие управляющие компании (Hausverwaltungen) для резервов на обслуживание. Это справочный показатель, а не прогноз для конкретного здания.
Риск реновации из-за класса энергоэффективности (необязательно)
Базовый сценарий — при допущениях выше
Вам нужно оставаться минимум столько, чтобы покупка оказалась выгоднее аренды. Если вы уедете раньше, аренда + инвестирование обычно даёт более высокий оценочный чистый капитал.
Через 30 лет продажа будет освобождена от налога по §23 EStG (10-летний Spekulationsfrist уже прошёл) — не смоделировано как вычет, лишь указано, поскольку горизонт уже соответствует условиям.
Только локально — пока не синхронизировано с вашим аккаунтом
Три сценария, а не одно число
Базовый сценарий использует ваши допущения выше. Консервативный и стрессовый сценарии автоматически сдвигают альтернативную доходность, рост стоимости недвижимости, обслуживание и процент вниз/вверх, чтобы показать чувствительность результата — это не прогнозы, и ни один из трёх не является «ответом».
Купить сейчас или арендовать + копить, затем купить позже
Третья стратегия: арендовать и инвестировать всё в течение N лет (та же механика, что и путь АРЕНДА+ETF выше), затем купить в этот момент, используя выросший портфель как капитал, на оставшийся горизонт. Рассчитано тем же движком, запущенным дважды — не новая модель.
При этих допущениях покупка сегодня даёт примерно на €80.368 более высокий оценочный чистый капитал в конце горизонта, чем ожидание.
В год ожидания: цена недвижимости ≈€328.033 (выросла), накопленный капитал ≈€123.355, необходимый остаток кредита ≈€244.272.
Обе ветви предполагают, что доступна ОДНА И ТА ЖЕ процентная ставка по кредиту независимо от того, когда произойдёт покупка — реальное упрощение, поскольку будущие ставки на самом деле неизвестны. Если ставки вырастут к моменту покупки, ветвь «ожидания» здесь занижена; если упадут — завышена.
Учитывается ли неуплаченная аренда? Да — вот как
Модель сравнивает РАВНЫЕ ежемесячные денежные потоки. Покупатель никогда не платит аренду — вместо этого он платит кредит + обслуживание. Сейчас: покупатель платит €1.660/месяц (аннуитет €1.335 + обслуживание €325) против аренды €1.000. Арендатор дешевле на €660/месяц и инвестирует эту разницу (плюс полный капитал €60.000 с первого дня) в ETF — именно здесь преимущество экономии на аренде от покупки зачитывается.
После полного погашения кредита расходы покупателя на жильё падают только до обслуживания, и модель автоматически засчитывает покупателю тогда сэкономленную аренду.
Деньги, сгорающие без отдачи (безвозвратные затраты)
Тело кредита (Tilgung) ниже не учитывается как сгоревшая стоимость — оно формирует ваш капитал. Безвозвратны только проценты, дополнительные расходы и обслуживание.
Вы партнёр банка: за весь горизонт вы вернёте 1,63× суммы кредита. Кредит €276.210 → всего банку €449.575.
Рентген аннуитета — проценты против тела кредита
К 5 году вы выплатите банку €80.101: €49.734 были процентами (исчезли, без капитала), а €30.367 уменьшили ваш долг (сформировали капитал).
🟥 Проценты · 🟩 Тело кредита (Tilgung)
Это реальный график амортизации аннуитетного кредита, уже рассчитанный выше — не новое допущение. Доля процентов в аннуитете уменьшается каждый год по мере уменьшения долга.
Чистый капитал во времени
🟦 Чистый капитал при ПОКУПКЕ · 🟪 Чистый капитал при АРЕНДЕ + инвестировании · • = какая сторона впереди в этом году (окрашено как столбцы, а не как односторонний предупреждающий цвет)
Географическая привязка: продажа в первые ~10 лет (новая работа, развод, возвращение на родину) вызывает Vorfälligkeitsentschädigung — штраф банка за потерянные проценты — в дополнение к уже сгоревшим дополнительным расходам. Если срок вашего проживания неопределён, придайте больший вес выводу об АРЕНДЕ.
Обслуживание здесь предполагает стабильное здание. Если объединение собственников (WEG) проголосует за крупную реновацию при пустом резервном фонде, Sonderumlage на тысячи евро может прийти в течение месяца — проверьте протоколы WEG и резервный фонд, прежде чем доверять любому выводу о ПОКУПКЕ.
Образовательная симуляция с ВАШИМИ допущениями — не инвестиционная консультация. Прошлая доходность ETF не гарантирует будущую доходность.