Житло й нерухомість
Rent, buy or manage a home — with honest 2026 numbers.
Перевірка купівлі
Rent, buy or manage a home — with honest 2026 numbers.
- 1Введення
- 2Перевірка
- 3Результат
- 4Наступний крок
Інструменти розділу
🔮 Перевірка реальністю на 30 років — купити це житло чи орендувати й інвестувати?
Безжальна, чесна щодо припущень симуляція: реальний німецький ануїтетний кредит (відсотки + погашення тіла кредиту), додаткові витрати на купівлю, спалені в перший день, зростаюче обслуговування, інфляція орендної плати — проти інвестування тих самих грошей в ETF. Кожне припущення — це повзунок, яким керуєте ви.
Випаровування капіталу в перший день (Kaufnebenkosten)
З ваших €60.000 готівки €36.210 йде на податок на передачу землі + нотаріуса + брокера, перш ніж ви володітимете хоча б на €1 більшим капіталом, ніж на початку — ця сума ніколи не потрапляє у ваш капітал чи в складне зростання типу ETF.
У сценарії оренди + заощаджень повна сума €60.000 натомість починає складно зростати з першого дня. Це реальна, розрахована цифра з ваших даних вище — не оцінка.
Базові дані
Це ПРИПУЩЕННЯ, які ви обираєте, а не обіцянка — перетягніть повзунок до власного числа або виберіть інше готове значення; минула дохідність нічого не гарантує.
Фізичне інвестиційне золото в Німеччині зазвичай несе премію дилера (Aufgeld) 2–5% понад спотову ціну, як при купівлі, так і при перепродажі — тут вона віднімається один раз від кожного євро, що входить у цей сценарій, перш ніж він почне складно зростати. Зливки/монети, що відповідають критеріям інвестиційного золота, звільнені від ПДВ (§25c UStG), тому ця премія — головне реальне тертя.
Фізичне золото, утримуване понад 1 рік, звільнене від податку при продажу (§23 EStG Spekulationsfrist). Кожен сценарій тут триває щонайменше 10 років, тому цей виняток завжди вже виконаний до кінця — перемикач податку на приріст капіталу вище не застосовується до цього готового варіанту.
Показані цифри до оподаткування. Податок на приріст капіталу (Abgeltungsteuer), Freistellungsauftrag, Kirchensteuer, Verlusttopf і ваша особиста податкова ситуація тут не моделюються — ваші реальні цифри після оподаткування будуть відрізнятися.
Необхідний кредит: €276.210 · Щомісячний ануїтет: €1.335 · Кредит повністю погашено в 29 році
Розширені припущення (редагуйте для стрес-тесту)
Зростання вартості нерухомості, інфляція оренди, альтернативна дохідність, обслуговування та горизонт — за замовчуванням згорнуто, щоб перший екран не був стіною повзунків.
Реальна щомісячна вартість володіння — не лише кредит
Необов'язково — введіть реальні цифри з Exposé чи Kaufvertrag, якщо вони у вас є. Залиште 0, якщо невідомо; вони додаються поверх кредиту та обслуговування, показаних вище.
Загальний щомісячний відтік для володіння цим житлом: €1.660 (кредит €1.335 + обслуговування €325 + Hausgeld/страхування/Grundsteuer €0) проти €1.000 оренди за таке саме житло.
Це на €660/місяць більше, ніж оренда. Орендар зазвичай може скоротити витрати або переїхати, якщо дохід падає; ця додаткова сума не має такої ж гнучкості, коли ви вже власник — тимчасове падіння доходу все одно потрібно якось покрити.
Деталі об'єкта (необов'язково, для двох калькуляторів нижче)
Офіційний довідковий показник § 28 II. BV для цього віку будівлі: €9/м²/рік ≈ €675/рік (≈0,2% від ціни купівлі).
Джерело: § 28 Abs. 2 II. BV (Zweite Berechnungsverordnung) — офіційний довідковий показник за віком будівлі, який використовують німецькі управляючі компанії (Hausverwaltungen) для резервів на обслуговування. Це довідковий показник, а не прогноз для конкретної будівлі.
Ризик реновації через клас енергоефективності (необов'язково)
Базовий сценарій — за припущеннями вище
Вам потрібно залишатися щонайменше стільки, щоб купівля стала вигіднішою за оренду. Якщо ви виїдете раніше, оренда + інвестування зазвичай дає вищий оцінюваний чистий капітал.
Через 30 років продаж буде звільнений від податку за §23 EStG (10-річний Spekulationsfrist вже минув) — не змодельовано як відрахування, лише зазначено, оскільки горизонт уже відповідає умовам.
Лише локально — ще не синхронізовано з вашим акаунтом
Три сценарії, а не одне число
Базовий сценарій використовує ваші припущення вище. Консервативний і стресовий сценарії автоматично зсувають альтернативну дохідність, зростання вартості нерухомості, обслуговування та відсоток вниз/вгору, щоб показати чутливість результату — це не прогнози, і жоден з трьох не є «відповіддю».
Купити зараз чи орендувати + заощаджувати, а потім купити пізніше
Третя стратегія: орендувати та інвестувати все протягом N років (та сама механіка, що й шлях ОРЕНДА+ETF вище), потім купити в цей момент, використовуючи вирослий портфель як капітал, на решту горизонту. Розраховано тим самим механізмом, запущеним двічі — не нова модель.
За цими припущеннями купівля сьогодні дає приблизно на €80.368 вищий оцінюваний чистий капітал наприкінці горизонту, ніж очікування.
На рік очікування: ціна нерухомості ≈€328.033 (зросла), накопичений капітал ≈€123.355, необхідний залишок кредиту ≈€244.272.
Обидві гілки припускають, що доступна ОДНАКОВА відсоткова ставка кредиту незалежно від того, коли відбудеться купівля — реальне спрощення, оскільки майбутні ставки насправді невідомі. Якщо ставки зростуть до моменту купівлі, гілка «очікування» тут занижена; якщо впадуть — завищена.
Чи враховується несплачена оренда? Так — ось як
Модель порівнює РІВНІ щомісячні грошові потоки. Покупець ніколи не платить оренду — натомість він платить кредит + обслуговування. Наразі: покупець платить €1.660/місяць (ануїтет €1.335 + обслуговування €325) проти оренди €1.000. Орендар дешевший на €660/місяць і інвестує цю різницю (плюс повний капітал €60.000 з першого дня) в ETF — саме тут перевага економії на оренді від купівлі зараховується.
Після повного погашення кредиту витрати покупця на житло падають лише до обслуговування, і модель автоматично зараховує покупцю тоді заощаджену оренду.
Гроші, спалені без віддачі (безповоротні витрати)
Тіло кредиту (Tilgung) нижче не враховується як спалена вартість — воно формує ваш капітал. Безповоротними є лише відсотки, додаткові витрати та обслуговування.
Ви партнер банку: за весь горизонт ви повернете 1,63× суми кредиту. Кредит €276.210 → всього банку €449.575.
Рентген ануїтету — відсотки проти тіла кредиту
До 5 року ви сплатите банку €80.101: €49.734 були відсотками (зникли, без капіталу), а €30.367 зменшили ваш борг (сформували капітал).
🟥 Відсотки · 🟩 Тіло кредиту (Tilgung)
Це реальний графік амортизації ануїтетного кредиту, вже розрахований вище — не нове припущення. Частка відсотків в ануїтеті зменшується щороку в міру зменшення боргу.
Чистий капітал у часі
🟦 Чистий капітал у разі КУПІВЛІ · 🟪 Чистий капітал у разі ОРЕНДИ + інвестування · • = яка сторона попереду в цьому році (забарвлено як стовпці, а не як односторонній попереджувальний колір)
Географічна прив'язка: продаж у перші ~10 років (нова робота, розлучення, повернення на батьківщину) спричиняє Vorfälligkeitsentschädigung — штраф банку за втрачені відсотки — на додачу до вже спалених додаткових витрат. Якщо термін вашого проживання невизначений, надайте більшу вагу висновку про ОРЕНДУ.
Обслуговування тут передбачає стабільну будівлю. Якщо об'єднання власників (WEG) проголосує за велику реновацію з порожнім резервним фондом, Sonderumlage на тисячі євро може прийти протягом місяця — перевірте протоколи WEG і резервний фонд, перш ніж довіряти будь-якому висновку про КУПІВЛЮ.
Освітня симуляція з ВАШИМИ припущеннями — не інвестиційна порада. Минула дохідність ETF не гарантує майбутньої дохідності.