Wohnen & Immobilien
Mieten, kaufen oder verwalten — mit ehrlichen Zahlen.
Kaufcheck
Mieten, kaufen oder verwalten — mit ehrlichen Zahlen.
- 1Eingabe
- 2Prüfen
- 3Ergebnis
- 4Nächster Schritt
Bereichswerkzeuge
🔮 30-Jahre-Realitätscheck — kaufen oder mieten & investieren?
Eine gnadenlos ehrliche Simulation: echtes Annuitätendarlehen (Zins + Tilgung), Kaufnebenkosten am Tag 1 verbrannt, wachsende Instandhaltung, Mietsteigerung — gegen die Anlage desselben Geldes in einen ETF. Jede Annahme ist ein Regler in Ihrer Hand.
Kapitalverdampfung am Tag 1 (Kaufnebenkosten)
Von Ihren €60.000 Bargeld gehen €36.210 an Grunderwerbsteuer + Notar + Makler, bevor Sie auch nur einen Euro mehr Eigenkapital besitzen als vorher — dieser Betrag fließt nie in Ihr Eigenkapital oder eine ETF-artige Verzinsung.
Im Miete+Sparen-Szenario verzinsen sich die vollen €60.000 stattdessen ab Tag 1. Dies ist eine reale, aus Ihren obigen Angaben berechnete Zahl — keine Schätzung.
Basis-Eingaben
Das sind von Ihnen gewählte ANNAHMEN, kein Versprechen — Regler auf Ihre eigene Zahl ziehen oder eine andere Voreinstellung wählen; vergangene Renditen garantieren nichts.
Physisches Anlagegold hat in Deutschland typischerweise ein Aufgeld von 2–5 % auf den Spotpreis, sowohl beim Kauf als auch beim Rückverkauf — wird hier einmalig von jedem Euro abgezogen, der in dieses Szenario fließt, bevor er sich verzinst. Barren/Münzen, die die Anlagegold-Kriterien erfüllen, sind umsatzsteuerfrei (§ 25c UStG), daher ist dieses Aufgeld die wesentliche reale Reibung.
Physisches Gold ist nach mehr als 1 Jahr Haltefrist beim Verkauf steuerfrei (§ 23 EStG Spekulationsfrist). Jedes Szenario hier läuft mindestens 10 Jahre, diese Frist ist am Ende also immer bereits erfüllt — der Kapitalertragsteuer-Schalter oben gilt für diese Voreinstellung nicht.
Die gezeigten Zahlen sind vor Steuern. Abgeltungsteuer, Freistellungsauftrag, Kirchensteuer, Verlusttopf und Ihre persönliche Steuersituation werden hier nicht modelliert — Ihre realen Zahlen nach Steuern weichen ab.
Benötigtes Darlehen: €276.210 · Monatliche Annuität: €1.335 · Darlehen getilgt im Jahr 29
Erweiterte Annahmen (zum Stress-Test bearbeiten)
Wertsteigerung, Mietsteigerung, alternative Rendite, Instandhaltung und Horizont — standardmäßig eingeklappt, damit der erste Bildschirm keine Regler-Wand ist.
Reale monatliche Wohnkosten — nicht nur der Kredit
Optional — tragen Sie die echten Zahlen aus Exposé oder Kaufvertrag ein, falls bekannt. Bei 0 belassen, wenn unbekannt; diese kommen zum Kredit und der Instandhaltung oben dazu.
Monatlicher Gesamtaufwand für dieses Objekt: €1.660 (Kredit €1.335 + Instandhaltung €325 + Hausgeld/Versicherung/Grundsteuer €0) gegenüber €1.000 Miete für dasselbe Objekt.
Das sind €660/Monat mehr als Miete. Ein Mieter kann bei Einkommensausfall meist Ausgaben senken oder umziehen; dieser Mehrbetrag hat als Eigentümer nicht dieselbe Flexibilität — ein vorübergehender Einkommensausfall muss trotzdem irgendwie gedeckt werden.
Objektdetails (optional, für die zwei Rechner unten)
§ 28 II. BV amtliche Referenz für dieses Baualter: €9/m²/Jahr ≈ €675/Jahr (≈0,2% des Kaufpreises).
Quelle: § 28 Abs. 2 II. BV (Zweite Berechnungsverordnung) — die amtliche altersgestaffelte Referenz, die deutsche Hausverwaltungen für Instandhaltungsrücklagen nutzen. Eine Referenz, keine Prognose für dieses konkrete Gebäude.
Sanierungsrisiko nach Energieklasse (optional)
Basis-Szenario — unter den Annahmen oben
So lange müssen Sie hier wohnen, damit Kaufen besser abschneidet als Mieten. Bei früherem Auszug ergibt Mieten + Investieren meist ein höheres geschätztes Vermögen.
Bei 30 Jahren wäre ein Verkauf nach § 23 EStG steuerfrei (die 10-jährige Spekulationsfrist ist bereits abgelaufen) — nicht als Abzug modelliert, nur als Hinweis, da der Horizont bereits qualifiziert.
Nur lokal — noch nicht mit deinem Konto synchronisiert
Drei Szenarien, nicht eine Zahl
Das Basis-Szenario nutzt Ihre Annahmen oben. Konservativ und Stress verschieben automatisch Rendite, Wertsteigerung, Instandhaltung und Zins nach unten/oben, um die Empfindlichkeit des Ergebnisses zu zeigen — es sind keine Prognosen, und keins der drei ist "die Antwort".
Jetzt kaufen oder erst mieten + sparen, dann kaufen
Eine dritte Strategie: N Jahre mieten und alles investieren (gleiche Mechanik wie der MIETE+ETF-Pfad oben), dann mit dem gewachsenen Depot als Eigenkapital für den restlichen Horizont kaufen. Mit derselben Engine berechnet, zweimal ausgeführt — kein neues Modell.
Nach diesen Annahmen ergibt der Kauf heute am Ende des Horizonts ein um €80.368 höheres geschätztes Vermögen als das Warten.
Im Wartejahr: Immobilienpreis ≈€328.033 (gewachsen), angespartes Eigenkapital ≈€123.355, benötigtes Restdarlehen ≈€244.272.
Beide Zweige nehmen an, dass zum jeweiligen Kaufzeitpunkt DERSELBE Sollzins verfügbar ist — eine reale Vereinfachung, da künftige Zinsen nicht bekannt sein können. Steigen die Zinsen bis dahin, ist der “Warten”-Zweig hier unterschätzt; fallen sie, ist er überschätzt.
Wird die gesparte Miete mitgerechnet? Ja — so:
Das Modell vergleicht GLEICHE monatliche Zahlungsströme. Der Käufer zahlt nie Miete — stattdessen Kredit + Instandhaltung. Aktuell: Käufer €1.660/Monat (Annuität €1.335 + Instandhaltung €325) vs. Miete €1.000. Der Mieter ist €660/Monat günstiger und investiert diese Differenz (plus das volle Eigenkapital von €60.000 ab Tag 1) in den ETF — genau dort wird der Mietspar-Vorteil des Kaufens gegengerechnet.
Nach der Tilgung sinken die Wohnkosten des Käufers auf die Instandhaltung, und das Modell schreibt ihm die dann gesparte Miete automatisch gut.
Verbranntes Geld ohne Gegenwert (Sunk Costs)
Die Tilgung wird unten NICHT als verbrannte Kosten gezählt — sie baut Ihr Eigenkapital auf. Nur Zinsen, Nebenkosten und Instandhaltung sind Sunk Costs.
Sie sind Partner der Bank: Über den Horizont zahlen Sie das 1,63-fache des Darlehens zurück. Darlehen €276.210 → an die Bank €449.575.
Annuitäten-Röntgen — Zins gegen Tilgung in Ihrem Kredit
Bis Jahr 5 haben Sie €80.101 an die Bank gezahlt: €49.734 waren Zinsen (weg, kein Eigenkapital) und €30.367 haben Ihre Schuld reduziert (Eigenkapital aufgebaut).
🟥 Zinsen · 🟩 Tilgung
Dies ist der reale, oben bereits berechnete Tilgungsplan des Annuitätendarlehens — keine neue Annahme. Der Zinsanteil an der Annuität sinkt jedes Jahr, weil die Restschuld sinkt.
Vermögen über die Zeit
🟦 Vermögen beim KAUF · 🟪 Vermögen bei MIETE + ETF · • = welche Seite in diesem Jahr vorn liegt (Farbe wie die Balken, keine einseitige Warnfarbe)
Geografische Falle: Ein Verkauf in den ersten ~10 Jahren (neuer Job, Scheidung, Rückkehr) löst die Vorfälligkeitsentschädigung aus — zusätzlich zu den verbrannten Nebenkosten. Bei unsicherer Bleibedauer wiegt das MIETE-Urteil schwerer.
Die Instandhaltung unterstellt ein stabiles Haus. Beschließt die WEG eine große Sanierung bei leerer Rücklage, kommt binnen eines Monats eine Sonderumlage über Tausende — vor jedem KAUF-Urteil Protokolle und Rücklage prüfen.
Bildungs-Simulation mit IHREN Annahmen — keine Anlageberatung. Vergangene ETF-Renditen garantieren keine zukünftigen.