🔮 30 Yıllık Gerçeklik Testi — bu evi satın al, ya da kirala ve yatırım yap?

Acımasız, varsayımları dürüst bir simülasyon: gerçek bir Alman annüite kredisi (faiz + anapara ödemesi), satın alma yan giderlerinin ilk gün yakılması, artan bakım masrafları, kira enflasyonu — aynı parayı bir ETF'e yatırmaya karşı. Her varsayım sizin kontrol ettiğiniz bir kaydırıcıdır.

€60.000 nakdinizden €36.210'si, başladığınızdan bir € bile fazla özsermayeye sahip olmadan önce eyalet tapu harcı + noter + emlakçıya gider — bu miktar hiçbir zaman özsermayenize veya ETF tarzı bileşik getiriye girmez.

Kirala + biriktir senaryosunda, tam €60.000 ilk günden itibaren bileşik getiri kazanmaya başlar. Bu, yukarıdaki girdilerinizden gerçek, hesaplanmış bir rakamdır — bir tahmin değildir.

Gereken kredi: €276.210 · Aylık annüite: €1.335 · Kredi 29. yılda tamamen ödendi

İsteğe bağlı — elinizdeyse Exposé veya Kaufvertrag'daki gerçek rakamları girin. Bilinmiyorsa 0'da bırakın; bunlar yukarıda gösterilen kredi ve bakıma ek olarak eklenir.

Bu evin sahibi olmak için toplam aylık çıkış: €1.660 (kredi €1.335 + bakım €325 + Hausgeld/sigorta/Grundsteuer €0) aynı ev için €1.000 kiraya karşı.

Bu, kiralamadan €660/ay daha fazladır. Bir kiracı genellikle gelir düştüğünde harcamayı kısabilir veya taşınabilir; sahip olduktan sonra bu ek miktar aynı esnekliğe sahip değildir — geçici bir gelir düşüşü yine de bir şekilde karşılanmalıdır.

Temel senaryo — yukarıdaki varsayımlar altında

Satın almanın kiralamaya üstün gelmesi için en az bu kadar süre kalmalısınız. Daha erken ayrılırsanız, kiralama + yatırım genellikle daha yüksek tahmini net değer sağlar.

30 yılda, bir satış §23 EStG uyarınca vergiden muaf olur (10 yıllık Spekulationsfrist zaten geçmiştir) — bir kesinti olarak modellenmemiştir, sadece ufuk zaten uygun olduğu için belirtilmiştir.

Bu varsayımlar altında, bugün satın almak ufkun sonunda beklemeye göre tahmini net değeri yaklaşık €80.368 daha yüksek yapar.

Bekleme yılında: mülk fiyatı ≈€328.033 (büyümüş), birikmiş özsermaye ≈€123.355, gereken kalan kredi ≈€244.272.

Her iki dal da satın alma ne zaman gerçekleşirse gerçekleşsin AYNI kredi faiz oranının mevcut olduğunu varsayar — gerçek gelecekteki oranlar bilinemeyeceği için bu gerçek bir basitleştirmedir. Faizler satın alma zamanına kadar yükselirse, »bekle« dalı burada olduğundan daha düşük gösterilmiştir; düşerse, olduğundan daha yüksek gösterilmiştir.

Model EŞİT aylık nakit akışlarını karşılaştırır. Alıcı asla kira ödemez — bunun yerine kredi + bakım öder. Şu anda: alıcı ayda €1.660 ödüyor (annüite €1.335 + bakım €325) kiraya karşı €1.000. Kiracı ayda €660 daha ucuza geliyor ve bu farkı (artı 1. günden itibaren tam €60.000 özsermaye) ETF'e yatırıyor — satın almanın kira tasarrufu avantajının netleştirildiği yer tam olarak burasıdır.

Kredi tamamen ödendikten sonra, alıcının konut maliyeti yalnızca bakıma düşer ve model artık tasarruf edilen kirayı otomatik olarak alıcıya kredilendirir.

Kredi anaparası (Tilgung) aşağıda yakılan bir maliyet olarak sayılmaz — özsermayenizi oluşturur. Yalnızca faiz, yan giderler ve bakım batık maliyettir.

Bankanın ortağısınız: ufuk boyunca kredinin 1,63× katını geri ödüyorsunuz. Kredi €276.210 → bankaya toplam €449.575.

5. yıla kadar bankaya toplam €80.101 ödemiş olacaksınız: €49.734'si faizdi (gitti, özsermaye yok) ve €30.367'si borcunuzu azalttı (özsermaye oluşturdu).

🟥 Faiz · 🟩 Anapara (Tilgung)

Bu, yukarıda zaten hesaplanmış olan annüite kredisinin gerçek amortisman planıdır — yeni bir varsayım değildir. Faizin annüite içindeki payı, borç azaldıkça her yıl küçülür.

🟦 SATIN ALIRSANIZ net değer · 🟪 KİRALAR + yatırım yaparsanız net değer · • = o yıl hangi tarafın önde olduğu (çubuklar gibi renklendirilmiştir, tek taraflı bir uyarı rengi değil)

Coğrafi bağımlılık: ilk ~10 yılda satış (yeni iş, boşanma, memlekete dönüş) yakılan yan giderlerin üzerine Vorfälligkeitsentschädigung — bankanın kayıp faiz cezası — tetikler. Kalış süreniz belirsizse, KİRALAMA sonucuna daha fazla ağırlık verin.

Buradaki bakım hesabı istikrarlı bir bina varsayar. Eğer WEG (kat malikleri birliği) boş bir yedek fonla büyük bir tadilat kararı alırsa, binlerce euroluk bir Sonderumlage bir ay içinde gelebilir — herhangi bir SATIN ALMA sonucuna güvenmeden önce WEG tutanaklarını ve yedek fonu kontrol edin.