مسکن و ملک
اجاره، خرید یا مدیریت خانه — با اعداد صادقانه.
بررسی خرید
اجاره، خرید یا مدیریت خانه — با اعداد صادقانه.
- 1ورودی
- 2بازبینی
- 3نتیجه
- 4قدم بعدی
ابزارهای این بخش
🔮 چکاپ ۳۰ سالهی واقعیت — این خانه را بخرم یا اجارهنشین بمانم و سرمایهگذاری کنم؟
شبیهسازی بیرحم و شفاف: وام واقعی آلمانی (بهره + استهلاک)، هزینههای جانبیِ خرید که روز اول دود میشوند، تعمیراتِ فزاینده، تورم اجاره — در برابر گذاشتن همان پول در ETF. هر فرضی یک اسلایدر در دست خودت است.
تبخیرِ سرمایه در روزِ اول (هزینههای جانبیِ خرید)
از €60.000 پولِ نقدِ تو، €36.210 صرفِ مالیاتِ ایالتی + محضر + بنگاه میشود، قبل از اینکه حتی یک یورو بیشتر از قبل دارایی داشته باشی — این پول هرگز وارد داراییِ تو یا رشدِ ترکیبیِ نوعِ ETF نمیشود.
در سناریوی اجاره + پسانداز، کلِ €60.000 از همان روز اول رشدِ ترکیبی میکند. این عددی واقعی و محاسبهشده از ورودیهای بالاست — تخمین نیست.
ورودیهای پایه
اینها فرضهاییاند که خودت انتخاب میکنی، نه یک وعده — اسلایدر را روی عدد خودت بگذار یا پیشفرضِ دیگری انتخاب کن؛ بازده گذشته هیچ تضمینی نیست.
طلایِ سرمایهگذاریِ فیزیکی در آلمان معمولاً ٪۲ تا ٪۵ کارمزدِ فروشنده (Aufgeld) روی قیمتِ لحظهای دارد، هم در خرید و هم در فروشِ مجدد — اینجا یکبار از هر یورویی که وارد این سناریو میشود کم میشود، قبل از اینکه شروع به رشدِ ترکیبی کند. شمش/سکههایی که معیارِ طلایِ سرمایهگذاری را دارند از مالیاتِ بر ارزشافزوده معافاند (§ 25c UStG)، پس این کارمزد اصلیترین اصطکاکِ واقعی است.
طلایِ فیزیکیِ نگهداشتهشده بیش از ۱ سال، در فروش معاف از مالیات است (§ 23 EStG، Spekulationsfrist). هر سناریو اینجا حداقل ۱۰ سال اجرا میشود، پس این معافیت همیشه تا پایان محقق شده — تاگلِ مالیاتِ سودِ سرمایه بالا برای این پیشفرض اعمال نمیشود.
اعداد نشاندادهشده قبل از مالیاتاند. مالیات سود سرمایه (Abgeltungsteuer)، Freistellungsauftrag، Kirchensteuer، Verlusttopf و وضعیت مالیاتیِ شخصیِ تو اینجا مدل نشدهاند — عددهای واقعیِ بعد از مالیات فرق میکنند.
وام لازم: €276.210 · قسط ماهانه: €1.335 · وام در سال 29 تسویه میشود
فرضهای پیشرفته (برای تست بحران ویرایش کن)
رشد ارزش ملک، تورم اجاره، بازده جایگزین، تعمیرات و افق — بهطور پیشفرض جمعشده تا صفحهی اول یک دیوار اسلایدر نباشد.
هزینهی واقعیِ ماهانهی مالکیت — نه فقط قسطِ وام
اختیاری — اگر میدانی، عددهای واقعی را از Exposé یا قرارداد خرید وارد کن. اگر نمیدانی، صفر بگذار؛ اینها روی قسطِ وام و تعمیراتِ بالا اضافه میشوند.
خروجیِ ماهانهی کل برای این ملک: €1.660 (قسط €1.335 + تعمیرات €325 + شارژ/بیمه/مالیات €0) در برابرِ €1.000 اجارهی همین خانه.
این €660/ماه بیشتر از اجاره است. مستأجر معمولاً میتواند در افتِ درآمد هزینهها را کم کند یا جابهجا شود؛ این مبلغِ اضافه بهعنوانِ مالک همان انعطاف را ندارد — یک افتِ موقتِ درآمد باز هم باید پوشش داده شود.
جزئیاتِ ملک (اختیاری، برای دو محاسبهگرِ زیر)
مرجعِ رسمیِ § 28 II. BV برای این سنِ ساختمان: €9/m²/سال ≈ €675/سال (≈٪0,2 از قیمتِ خرید).
منبع: § 28 Abs. 2 II. BV (آییننامهی دومِ محاسبه) — مرجعِ رسمیِ سنمحورِ آلمان که مدیریتهای ساختمانی برایِ ذخیرهی تعمیرات استفاده میکنند. یک مرجع است، نه پیشبینی برای این ساختمانِ خاص.
ریسکِ نوسازیِ انرژی بر اساسِ کلاسِ انرژی (اختیاری)
سناریوی پایه — بر اساسِ فرضهای بالا
اینقدر باید اینجا بمانی تا خرید از اجاره جلو بیفتد. اگر زودتر بروی، اجاره + سرمایهگذاری معمولاً داراییِ تخمینیِ بیشتری میدهد.
در سالِ 30، فروش طبقِ § 23 EStG معاف از مالیات است (مهلتِ ۱۰-سالهیِ Spekulationsfrist گذشته) — بهعنوانِ کسر مدل نشده، فقط یک اطلاعرسانی چون افق از قبل واجدِ شرایط است.
فقط محلی — هنوز با حسابت همگام نشده
سه سناریو، نه یک عدد
سناریوی پایه از فرضهای بالای تو استفاده میکند. محافظهکارانه و بحران بهطور خودکار بازده، رشد ارزش، تعمیرات و بهره را پایین/بالا میبرند تا حساسیتِ نتیجه را نشان دهند — اینها پیشبینی نیستند و هیچکدام از این سه «جواب» نیست.
الان بخر یا اول اجاره+پسانداز، بعد بخر
سناریوی سوم: N سال اجاره کن و همهچیز را سرمایهگذاری کن (همان مکانیزمِ مسیرِ اجاره+ETF بالا)، بعد با پورتفویِ رشدیافته بهعنوانِ سرمایه، برایِ باقیِ افق بخر. با همان موتور، دو بار اجرا شده — مدلِ جدیدی نیست.
طبقِ این فرضها، خریدِ امروز در پایانِ افق حدودِ €80.368 داراییِ تخمینیِ بیشتری نسبت به صبر کردن میدهد.
در سالِ صبر: قیمتِ ملک ≈€328.033 (رشدیافته)، سرمایهٔ انباشته ≈€123.355، وامِ باقیماندهیِ لازم ≈€244.272.
هر دو شاخه فرض میکنند همان نرخِ بهرهٔ وام هروقت خرید انجام شود در دسترس است — یک سادهسازیِ واقعی، چون نرخِ آیندهٔ واقعی قابلِ پیشبینی نیست. اگر بهره تا آنموقع بالا برود، شاخهٔ «صبر» اینجا کمتر از واقع نشان داده شده؛ اگر پایین بیاید، بیشتر از واقع.
اجارهای که خریدار نمیدهد حساب شده؟ بله — اینطور:
مدل، جریانهای نقدیِ ماهانهی برابر را مقایسه میکند. خریدار هرگز اجاره نمیدهد — بهجایش قسط + تعمیرات میدهد. همین الان: خریدار €1.660/ماه (قسط €1.335 + تعمیرات €325) در برابر اجارهی €1.000. مستأجر ماهی €660 ارزانتر است و همین تفاوت را (بهعلاوهی کل €60.000 پول نقد از روز اول) در ETF میگذارد — مزیتِ «اجارهندادنِ» خریدار دقیقاً همینجا تسویه میشود.
بعد از تسویهی وام، هزینهی خریدار به تعمیرات سقوط میکند و مدل خودکار اجارهی صرفهجوییشده را به نفع او مینویسد.
پولِ سوخته بدون مابهازا (Sunk Costs)
استهلاکِ وام (Tilgung) در پایین جزوِ هزینهی سوخته حساب نمیشود — دارایی تو را میسازد. فقط بهره، هزینههای جانبی و تعمیرات سوختهاند.
تو شریک بانک هستی: در این افق 1,63 برابرِ وام را پس میدهی. وام €276.210 → پرداختی به بانک €449.575.
اشعهایکسِ وام — بهره در برابرِ اصلِ پول در قسطها
تا سالِ 5، €80.101 به بانک پرداختهای: €49.734 بهره بوده (رفته، بدونِ دارایی) و €30.367 بدهیِ تو را کم کرده (دارایی ساخته).
🟥 بهره · 🟩 اصلِ پول (Tilgung)
این همان جدولِ واقعیِ استهلاکِ وامِ آنویتی است که بالا محاسبه شد — فرضِ جدیدی نیست. سهمِ بهره از قسط هر سال، چون بدهی کم میشود، کمتر میشود.
دارایی خالص در گذر زمان
🟦 دارایی خالص اگر بخری · 🟪 دارایی خالص اگر اجاره + ETF · • = کدام مسیر در آن سال جلوتر است (رنگِ همان میلهها، نه رنگِ هشدارِ یکطرفه)
تلهی حبس جغرافیایی: فروش در ~۱۰ سال اول (شغل جدید، طلاق، بازگشت به وطن) جریمهی Vorfälligkeitsentschädigung بانک را فعال میکند — علاوه بر هزینههای جانبیِ سوخته. اگر ماندنت قطعی نیست، حکمِ «اجاره» را سنگینتر بگیر.
تعمیراتِ این محاسبه فرضِ ساختمانِ سالم است. اگر مجمع مالکان با صندوقِ خالی رأی به نوسازی بزرگ بدهد، ظرف یک ماه یک Sonderumlage چند هزار یورویی میرسد — قبل از اعتماد به حکمِ «بخر»، صورتجلسهها و صندوق را چک کن.
شبیهسازی آموزشی با فرضهای خودت — مشاورهی سرمایهگذاری نیست. بازده گذشتهی ETF تضمین آینده نیست.